Nowy podatek od dochodów z najmu nie obejmie spółek. Co to oznacza dla landlordów w UK?
Wprowadzone w ramach Autumn Budget zmiany podatkowe przynoszą istotne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Rząd potwierdził, że prywatni landlordzi zapłacą wyższy podatek od dochodów z najmu — jednak nowe obciążenie nie obejmie właścicieli działających przez spółki (limited company).
To rozróżnienie może znacząco wpłynąć na decyzje inwestycyjne w sektorze najmu.
2% podwyżki podatku – ale nie dla wszystkich
Kanclerz skarbu Rachel Reeves ogłosiła w budżecie, że dochody z najmu będą objęte dodatkową 2% stawką podatku dochodowego.
Zmiana ta:
- dotyczy landlordów posiadających nieruchomości na własne nazwisko (osoby fizyczne)
- nie obejmuje spółek, które rozliczają się w ramach podatku korporacyjnego
Nowe stawki dla osób fizycznych (od kwietnia 2027) wyniosą:
- 22% – podstawowy próg
- 42% – wyższy próg
- 47% – najwyższy próg
Spółki nadal na Corporation Tax
Landlordzi działający poprzez limited company lub SPV (Special Purpose Vehicle) nadal będą płacić Corporation Tax, który nie został zmieniony w tym zakresie.
Obowiązujące stawki:
- 19% – dla zysków do £50 000
- 25% – dla zysków powyżej £250 000
- zakres pośredni objęty jest tzw. marginal relief, który stopniowo zwiększa efektywną stawkę
Dla wielu inwestorów oznacza to potencjalnie bardziej korzystne opodatkowanie niż w przypadku rozliczania dochodów jako osoba fizyczna.
Jest jednak „haczyk” – podatek od dywidend
Choć spółki nie zostaną objęte nową dopłatą od dochodów z najmu, pojawia się inny element, który należy uwzględnić.
Od kwietnia 2026 wzrośnie podatek od dywidend o 2 punkty procentowe.
Nowe stawki wyniosą:
- 10,75% – basic rate
- 35,75% – higher rate
- 39,35% – additional rate (bez zmian względem 2025)
Kwota wolna od podatku od dywidend pozostaje na poziomie £500.
W praktyce oznacza to, że właściciele spółek zapłacą więcej przy wypłacie zysków do własnej kieszeni.
Czy czynsze wzrosną?
Eksperci rynku przewidują, że landlordzi mogą próbować przenieść część nowych kosztów na najemców.
Szacunki wskazują, że:
- czynsze mogą wzrosnąć o około £20–£25 miesięcznie
Choć celem rządu jest wsparcie najemców, efektem ubocznym zmian może być dalszy wzrost kosztów wynajmu.
Coraz więcej landlordów wybiera spółki
Dane rynkowe pokazują rosnący trend przechodzenia landlordów na strukturę spółki.
Według analiz:
- w pierwszej połowie 2025 roku powstało 33 598 nowych spółek buy-to-let
- największą grupę stanowią millenialsi (1981–1996)
- odpowiadają oni za około połowę nowych udziałowców w spółkach PRS
Motywacją jest przede wszystkim optymalizacja podatkowa i większa kontrola nad strukturą dochodów.
Co mówią eksperci?
Office for Budget Responsibility (OBR) ostrzega, że kolejne zmiany podatkowe mogą mieć długoterminowe konsekwencje dla rynku najmu.
Według prognoz:
- spadająca rentowność inwestycji może ograniczyć podaż mieszkań na wynajem
- w dłuższym okresie może to prowadzić do wzrostu czynszów, jeśli popyt przewyższy podaż
Podsumowanie
Nowa 2% podwyżka podatku od dochodów z najmu w Wielkiej Brytanii dotknie głównie landlordów działających jako osoby fizyczne. Właściciele korzystający ze spółek pozostają poza tym mechanizmem, choć muszą liczyć się ze zmianami w podatku od dywidend.
W efekcie różnice między prowadzeniem działalności jako osoba fizyczna a przez spółkę mogą się jeszcze bardziej pogłębić — co prawdopodobnie przyspieszy trend „przenoszenia” nieruchomości do struktur corporate.
